CO₂-Bilanz Wohnungsunternehmen: Den Bestand gebäudescharf bilanzieren

Scope 1, 2 oder 3? Die Abgrenzung bei vermieteten Gebäuden

Das GHG Protocol ordnet Emissionen nach Kontrolle zu. Für ein Wohnungsunternehmen heißt das: Betreibt es die Heizzentrale selbst und beschafft das Erdgas, ist die Verbrennung Scope 1 – auch wenn die Kosten über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden. Bezieht es Fernwärme oder Allgemeinstrom, entsteht Scope 2. Erst wenn Mieter ihre Energie selbst beschaffen – Gasetagenheizungen, Haushaltsstrom, eigene Stromverträge für Wärmepumpen –, landen diese Emissionen in Scope 3, Kategorie 13 „vermietete Sachanlagen“ (downstream leased assets).

Kontrollansatz nach GdW-Arbeitshilfe 85

Die GdW-Arbeitshilfe 85 zur Treibhausgasbilanzierung folgt dieser Logik und empfiehlt den Kontrollansatz. In der Praxis ergibt sich für einen typischen ostdeutschen Bestand mit hohem Fernwärmeanteil ein Bild, das viele Geschäftsführer überrascht: Der größte Block liegt in Scope 2 (Fernwärme), nicht in Scope 1. In Beständen mit Gaszentralheizungen dominiert dagegen Scope 1. Beide Fälle haben unterschiedliche Hebel – Netzdekarbonisierung des Versorgers im einen, eigene Heizungsumstellung im anderen Fall.

Datenquellen: Was im Wohnungsunternehmen schon vorliegt

Anders als Industrieunternehmen müssen Wohnungsunternehmen für ihre CO₂-Bilanz selten neue Messungen aufsetzen. Die Heizkostenabrechnung enthält den Brennstoff- oder Wärmeverbrauch je Liegenschaft – und seit dem CO2KostAufG auch die Einstufung in kg CO₂/m² und den Vermieteranteil. Messdienstleister liefern die Verbrauchsdaten auf Anfrage digital. Das ERP-System (Wodis, Aareon, Haufe axera, SAP RE) kennt Wohnfläche, Baujahr, Heizungsart und Energieausweis. Die Verknüpfung über die Wirtschaftseinheit ist die eigentliche Arbeit.

• Verbrauchsdaten: Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre je Wirtschaftseinheit, witterungsbereinigt nach Klimafaktoren des Deutschen Wetterdienstes.
• Energieausweise: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis mit End- und Primärenergiekennwert, Effizienzklasse und Ausstellungsdatum – Basis für Bankabfragen und EPBD-Klassifizierung.
• Allgemeinstrom: Versorgerrechnungen oder Zählerlisten; häufig unterschätzt, weil über Betriebskosten verteilt.
• Fernwärme: Primärenergiefaktor und spezifische Emissionen aus dem Zertifikat des Versorgers; ohne Nachweis gelten die pauschalen Werte des GModG.
• Leerstand: Beheizte Leerwohnungen verursachen Emissionen ohne Umlage – im ländlichen Sachsen bei Leerstandsquoten um 13 % (vdw Sachsen, Jahresstatistik 2024) ein spürbarer Posten.

Witterungsbereinigung und Basisjahr

Ein milder Winter senkt den Wärmeverbrauch um 10 bis 15 %, ohne dass ein Gebäude besser geworden wäre. Für Klimapfad und Zielverfolgung bereinigen wir die Verbräuche deshalb mit den Klimafaktoren des Deutschen Wetterdienstes für den jeweiligen Postleitzahlbereich und weisen beide Werte aus: den tatsächlichen für CO2KostAufG und Heizkostenabrechnung, den bereinigten für den Vergleich über Jahre. Das Basisjahr sollte ein Jahr mit vollständigen Daten und ohne Sondereffekte sein – 2022 mit seinen Einsparungen durch die Gaskrise eignet sich schlecht, 2023 oder 2024 besser. Portfolioveränderungen durch Kauf, Verkauf oder Rückbau werden im Basisjahr nachgezogen, damit die Minderung nicht aus dem Abriss stammt.

Emissionsfaktoren und Bezugsgrößen für die Wohnungswirtschaft

Für Erdgas, Heizöl und Strom verwenden wir die Faktoren des Umweltbundesamts (UBA), ergänzt um Vorketten aus GEMIS oder ecoinvent, wenn die Bilanz als Lebenszyklusbetrachtung angelegt ist. Der deutsche Strommix lag laut UBA 2023 und 2024 bei etwa 360 bis 380 g CO₂/kWh und sinkt weiter – ein Grund, Strom und Wärme getrennt zu betrachten. Für Fernwärme gilt der Faktor des jeweiligen Netzes, der zwischen nahezu null (Geothermie, Abwärme) und über 250 g CO₂/kWh (Kohle-KWK) liegen kann. Für Lagebericht und GdW-Standard sind außerdem die Emissionsfaktoren des GModG (bisher GEG Anlage 9) relevant, weil Bank und Prüfer häufig damit rechnen.

kg CO₂ je m² als Leitkennzahl

Die entscheidende Bezugsgröße in der Wohnungswirtschaft ist nicht der Umsatz, sondern die Fläche: kg CO₂ je m² Wohnfläche und Jahr. Der VSME verlangt die Intensität je Umsatz; die GdW-Branchenergänzung zum VSME empfiehlt ausdrücklich die zusätzliche Angabe je m², weil nur sie mit CRREM-Pfaden, CO2KostAufG-Stufen und Bankfragebögen vergleichbar ist. Wir weisen beide Werte aus und dokumentieren, ob Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung oder Energiebezugsfläche zugrunde liegt.

Benchmarks: Wo ein Bestand steht

Verlässliche Spannen statt Punktwerte: In unseren Projekten liegen unsanierte Gebäude mit Gaszentralheizung typischerweise bei 35 bis 55 kg CO₂/m²a, teilsanierte Plattenbauten mit Fernwärme aus fossiler KWK bei 20 bis 35 kg, vollsanierte Bestände oder Gebäude an dekarbonisierten Wärmenetzen unter 15 kg. Ein durchmischtes Portfolio ostdeutscher Wohnungsunternehmen bewegt sich häufig zwischen 22 und 32 kg CO₂/m²a. Zum Vergleich: Die CRREM-Pfade für deutsche Mehrfamilienhäuser liegen – je nach Pfadversion – bis 2030 in der Größenordnung von 10 bis 20 kg und sinken bis 2045 gegen null – der Abstand ist der Klimapfad.

Die CO₂-Bilanz liefert damit mehr als einen Berichtswert. Sie zeigt gebäudescharf, welche Objekte in welcher Stufe des CO2KostAufG liegen, welche Gebäude zu den schlechtesten 43 % des Bestands im Sinne der EPBD gehören und wo Fernwärmeversorger, nicht das Unternehmen selbst, den größten Hebel haben. Diese Sortierung ist der Ausgangspunkt jeder wirtschaftlichen Sanierungsplanung.