Vom Klimapfad zur Maßnahme: Die Logik der Priorisierung
Der Klimapfad beginnt bei der gebäudescharfen CO₂-Baseline und endet bei einem Zieljahr – meist 2045 im Einklang mit dem Klimaschutzgesetz, bei vielen Kommunen 2035 oder 2040. Dazwischen liegen Entscheidungen, die sich nach drei Kriterien sortieren lassen: CO₂-Vermeidungskosten in € je Tonne, Wirkung auf die Stufe im CO2KostAufG und Wirkung auf die Nettokaltmiete. Die Vermeidungskosten unterscheiden sich je nach Maßnahme um ein Vielfaches: Heizungsumstellungen liegen in Auswertungen typischerweise deutlich unter Fassaden- oder Fenstersanierungen. Der von Verbänden der Wohnungswirtschaft getragene „Praxispfad CO₂-Reduktion“ setzt deshalb auf Wärmeversorgung vor Hüllenvollsanierung. Diese Spannweite zeigt, wie viel von der Reihenfolge abhängt.
Wir arbeiten deshalb in drei Stufen: Erst der Betrieb (kein oder kaum Kapital), dann der Energieträger (Heizungsumstellung, Wärmenetz), dann die Hülle dort, wo sie für den Wärmepumpenbetrieb oder die EPBD-Einstufung nötig ist. Jede Maßnahme wird mit dem Stand der kommunalen Wärmeplanung abgeglichen: Wo ein Wärmenetz geplant ist, wäre eine eigene Wärmepumpe oft eine Fehlinvestition.
Quick Wins: Betrieb und Allgemeinstrom
| Maßnahme | Investition | Einsparung | Amortisation |
|---|---|---|---|
| Hydraulischer Abgleich und Heizkurvenoptimierung | 600–1.500 € je Heizzentrale, 50–120 € je Wohnung | 5–15 % Wärmeverbrauch | 1–4 Jahre |
| Heizungsmonitoring und Betriebsoptimierung (digitale Fernüberwachung) | 1.500–4.000 € je Zentrale, 150–400 €/Jahr Betrieb | 5–12 % Wärme, weniger Störungen | 2–5 Jahre |
| Austausch Heizungspumpen auf Hocheffizienzpumpen | 400–1.200 € je Pumpe | 60–80 % Pumpenstrom | 2–5 Jahre |
| LED und Präsenzsteuerung im Allgemeinstrom | 25–60 € je Leuchte | 50–70 % Allgemeinstrom Beleuchtung | 2–4 Jahre |
| Warmwasser: Zirkulationsregelung, Temperaturabsenkung im Rahmen der Trinkwasserverordnung | 500–2.000 € je Zentrale | 5–10 % Warmwasserenergie | 1–3 Jahre |
| Mieterkommunikation Heizverhalten, Verbrauchsinformation nach HeizkostenV | Interner Aufwand, 2–5 € je Wohnung und Jahr | 3–8 % Wärme | unter 1 Jahr |
Diese Maßnahmen verändern die Stufe im CO2KostAufG selten um mehr als eine Klasse, senken aber die absoluten CO₂-Kosten und verbessern die Datenlage für alles Weitere. Bei einem Portfolio mit 5.000 Wohnungen und 25 kg CO₂/m²a entspricht eine Einsparung von 8 % bei einem CO₂-Preis von 60 €/t einer Entlastung von rund 35.000 bis 45.000 € pro Jahr – verteilt auf Vermieter und Mieter nach Stufenmodell.
Heizungsumstellung und Wärmenetze unter dem GModG
Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die Rahmenbedingungen 2026 verändert. Die 65-Prozent-Regel ist seit 29. Juli 2026 entfallen; danach eingebaute Gas- und Ölheizungen in Bestandsgebäuden müssen stattdessen über die sogenannte Bio-Treppe steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Für Vermieter kommt hinzu, dass sie bei solchen Anlagen ab 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten und Gas-Netzentgelte tragen – abweichend vom Stufenmodell – und ab 2029 auch die Mehrkosten der Pflichtbrennstoffe hälftig teilen. Eine neue Gasheizung ist damit rechtlich zulässig, wirtschaftlich aber eine Wette auf Brennstoffpreise, die der Vermieter zur Hälfte mitträgt.
- Fernwärmeanschluss: In Sachsen sind laut Jahresstatistik 2024 des vdw Sachsen rund 59 % der verbandlich organisierten Wohnungen an Wärmenetze angeschlossen. Der Klimapfad hängt hier vom Transformationsplan des Versorgers ab – Anschlusskosten 150–400 € je m² Wohnfläche bei Neuanschluss, Betriebskosten abhängig vom Preisblatt.
- Zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: 1.200–2.500 € je kW Heizlast installiert, in Beständen mit Vorlauftemperaturen unter 55 °C ohne Hüllensanierung möglich; Förderung über KfW 459 mit 30 % Zuschuss für Wohnungsunternehmen (für Wärmepumpen außerhalb der EU hergestellt ab 2027 voraussichtlich nur 15 %).
- Großwärmepumpe mit Quartiersnetz: Für Plattenbaugebiete mit mehreren hundert Wohnungen oft wirtschaftlicher als Einzelanlagen; förderfähig über die Bundesförderung effiziente Wärmenetze (BEW) mit bis zu 40 % der Investition.
- Abwasserwärme, Geothermie, Abwärme: Standortabhängig; prüfen, wenn die kommunale Wärmeplanung dezentrale Eignungsgebiete ausweist.
- PV und Mieterstrom: 900–1.400 € je kWp auf Mehrfamilienhausdächern; mit dem Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG ohne Vollversorgerpflicht umsetzbar; senkt Allgemeinstrom und liefert Strom für Wärmepumpen.
Gebäudehülle und serielle Sanierung
Die EPBD verlangt, dass 55 % der Einsparung im Wohngebäudebestand aus den 43 % schlechtesten Gebäuden kommt. Für Bestandshalter mit vielen Gebäuden der Klassen F bis H ist die Hülle deshalb nicht verzichtbar – aber priorisierbar. Dach- und Kellerdeckendämmung kosten 60–150 € je m² Bauteilfläche und sparen 8–15 % Heizwärme; eine vollständige Fassadendämmung liegt bei 150–300 € je m² Fassade und spart 20–35 %. Fenstertausch kostet 500–900 € je m² Fensterfläche und ist energetisch meist der teuerste Hebel – sinnvoll vor allem zusammen mit Fassade oder bei Instandhaltungsbedarf.
Serielle Sanierung mit vorgefertigten Fassaden- und Dachelementen eignet sich für typisierte Bestände – Plattenbauten der Serien WBS 70, P2 oder Q3A, Zeilenbauten der 1950er bis 1970er. Die Gesamtkosten für eine Sanierung auf Effizienzhaus-55-Niveau inklusive Haustechnik liegen nach Erfahrungswerten aus Pilotprojekten bei 1.000 bis 1.600 € je m² Wohnfläche; der Vorteil liegt weniger im Preis als in der Bauzeit von wenigen Wochen im bewohnten Zustand und in der Planbarkeit über viele gleiche Gebäude. Die KfW fördert serielle Sanierung über einen eigenen Bonus im Programm 261, der gemeinsam mit dem Worst-Performing-Building-Bonus bis zu 25 Prozentpunkte zusätzlichen Tilgungszuschuss bringt.
Miete im Blick behalten
Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB erlaubt 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr, gedeckelt auf 2 bis 3 € je m² in sechs Jahren. Bei einer Sanierung für 1.200 € je m² wäre die rechnerische Umlage weit höher als die Kappungsgrenze – die Differenz trägt das Unternehmen. Jeder Klimapfad braucht deshalb eine Mietentwicklungsrechnung je Gebäude, abgestimmt mit Sozialquote und Förderbindungen.
Was ein belastbarer Klimapfad enthält
- Baseline je Gebäude in kg CO₂/m²a und Einordnung in CO2KostAufG-Stufe und EPBD-Klasse.
- Zielpfad mit Zwischenzielen 2030, 2035, 2040 und Abgleich mit CRREM und den Zielen des Gesellschafters.
- Maßnahmenpakete je Gebäudecluster mit Investition, Förderung, Einsparung, CO₂-Wirkung und Mietwirkung.
- Abgleich mit kommunaler Wärmeplanung und Transformationsplan des Fernwärmeversorgers.
- Finanzierungsplan mit Eigenmitteln, KfW, Landesförderung und Kapitaldienstfähigkeit.
- Sensitivitäten: CO₂-Preis 65 € und 120 €/t, Zins, Baukosten, Leerstand.
- Jährliche Fortschreibung und Verankerung im Lagebericht entsprechend GdW-Standard.
Klimapfad mit Zahlen
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