Musterfall
Dieser Fall ist aus typischen Projektverläufen der Branche zusammengesetzt und beschreibt kein einzelnes Kundenprojekt. Zahlen sind Spannen aus der Praxis, keine Werte eines bestimmten Betriebs.
Ausgangslage: Bankabfrage, Stadtratsbeschluss, kein gemeinsames Zahlenbild
Die Gesellschaft bewirtschaftet rund 8.000 Wohnungen in einer mitteldeutschen Mittelstadt und umliegenden Ortsteilen, überwiegend Plattenbauten der 1970er und 1980er Jahre sowie Gründerzeit- und Zeilenbauten. Etwa zwei Drittel der Wohnfläche hängen an der Fernwärme des kommunalen Versorgers, der Rest wird über Gaszentralheizungen versorgt. Der Leerstand lag im Kernbestand bei 5 bis 7 %, in Ortsteilen deutlich höher. Rund ein Fünftel der Wohnungen unterliegt Belegungs- oder Mietpreisbindungen.
Zwei Ereignisse fielen zusammen: Die Hausbank übersandte im Rahmen einer Prolongation einen ESG-Fragebogen mit gebäudescharfen Angaben zu Effizienzklassen, Emissionen und Sanierungsplanung. Parallel hatte der Stadtrat ein Klimaneutralitätsziel beschlossen und die Beteiligungen aufgefordert, Beiträge zu benennen. Im Unternehmen lagen Energieausweise für etwa 70 % des Bestands vor, teils abgelaufen; Verbrauchsdaten steckten in den Heizkostenabrechnungen des Messdienstleisters, eine CO₂-Bilanz existierte nicht. Der Prüfungsverband hatte zudem auf den GdW-Standard ESG-Mindestanforderungen hingewiesen.
Vorgehen: Von der Datenstrecke zum Bericht in sieben Monaten
- 01
Anforderungsabgleich (Wochen 1–3)
Bankfragebogen, Stadtratsbeschluss, GdW-Standard und VSME-Angaben in einer Anforderungsmatrix zusammengeführt; Ergebnis: rund 80 % der Datenpunkte überschneiden sich.
- 02
Datenstrecke (Wochen 3–10)
Export der Verbrauchsdaten je Wirtschaftseinheit vom Messdienstleister, Abgleich mit ERP-Stammdaten, Nacherfassung fehlender Energieausweise priorisiert nach Finanzierungsrelevanz, Allgemeinstromzähler zugeordnet.
- 03
CO₂-Baseline und Einstufung (Wochen 8–14)
Bilanz nach GHG Protocol und GdW-Arbeitshilfe 85, Fernwärmefaktor aus dem Versorgerzertifikat, Einstufung jedes Gebäudes in CO2KostAufG-Stufe und Effizienzklasse, Identifikation der schlechtesten 43 % im Sinne der EPBD.
- 04
Wesentlichkeit und Klimapfad (Wochen 12–20)
Schlanke doppelte Wesentlichkeitsanalyse mit Mieterbeirat, Beteiligungsverwaltung und Technik; Klimapfad bis zum Zieljahr der Stadt in drei Szenarien abhängig vom Transformationsplan des Fernwärmeversorgers.
- 05
Bericht und Lagebericht (Wochen 18–30)
VSME-Bericht mit GdW-Branchenergänzung, ESG-Abschnitt für den Lagebericht entsprechend den zwölf GdW-Angaben, Beantwortung des Bankfragebogens aus demselben Kennzahlenblatt.
Ergebnisse in Zahlen
| Bereich | Ergebnis |
|---|---|
| CO₂-Baseline | Portfolio bei 24 bis 29 kg CO₂/m²a; Fernwärmebestand 18 bis 24 kg, Gasbestand 38 bis 52 kg |
| Scope-Verteilung | Scope 2 (Fernwärme, Allgemeinstrom) rund 60 bis 65 %, Scope 1 (Gaszentralheizungen, Fuhrpark) 30 bis 35 %, Scope 3 Kategorie 13 unter 5 % |
| CO2KostAufG | Vermieteranteil im Gasbestand 60 bis 95 %, im Fernwärmebestand 10 bis 30 %; jährliche Belastung des Unternehmens im sechsstelligen Bereich bei 55–65 €/t |
| Worst-Performing-Buildings | Rund 15 % der Wohnfläche in Klassen F bis H, konzentriert auf 20 bis 25 Gebäude mit Gasheizung – Grundlage für das erste Sanierungsprogramm |
| Klimapfad | Minus 45 bis 55 % bis 2030 gegenüber Basisjahr bei Umsetzung des Versorger-Transformationsplans; ohne Netzdekarbonisierung minus 20 bis 25 % |
| Förderung | Für das erste Paket aus acht Gebäuden Tilgungszuschüsse über KfW 261 mit Worst-Performing-Building-Bonus (nach den vor der BEG-Reform 2026 geltenden Sätzen 25 bis 35 %); zwei Gebäude als Kandidaten für serielle Sanierung |
| Bank | Fragebogen vollständig beantwortet; die Bank stufte das Portfolio nach eigener Aussage günstiger ein als bei unvollständigen Angaben, Konditionsvorteil im niedrigen zweistelligen Basispunktbereich |
Das wichtigste Ergebnis war nicht der Bericht, sondern die Erkenntnis über die Hebel: Mehr als die Hälfte der Emissionsminderung bis 2030 hängt vom Fernwärmeversorger ab. Die Geschäftsführung nahm deshalb Verhandlungen über Transformationsfahrplan und Preisblatt auf und brachte das Thema in den Beteiligungsausschuss der Stadt – mit dem Argument, dass die kommunale Klimabilanz ohne das Wärmenetz nicht aufgeht. Für den eigenen Gasbestand entstand ein Sanierungsprogramm über zehn Jahre mit Priorität auf den Gebäuden mit 95 % Vermieteranteil an den CO₂-Kosten.
Zweiter Fall: Genossenschaft im ländlichen Raum mit rund 2.500 Wohnungen
Eine Wohnungsgenossenschaft in Mitteldeutschland mit rund 2.500 Wohnungen hatte eine andere Ausgangslage: keine Bankabfrage, aber Fragen aus der Vertreterversammlung zur Zukunft der Gasheizungen nach dem GModG und zur Mietentwicklung. Der Leerstand im Ortsteilbestand lag über 12 %, Rückbau stand im Raum. Hier lag der Schwerpunkt auf einem VSME-Bericht im Basismodul mit GdW-Branchenergänzung und einer Klimapfad-Kurzfassung für die Vertreterversammlung.
- Dauer: fünf Monate, davon zwei Monate Datenaufnahme; die Genossenschaft nutzte die BAFA-Beratungsförderung mit dem für die Region geltenden Fördersatz.
- Ergebnis CO₂-Bilanz: 30 bis 36 kg CO₂/m²a, überwiegend Scope 1 aus Gaszentralheizungen; zwei Drittel der Gebäude in den CO2KostAufG-Stufen mit 40 bis 70 % Vermieteranteil.
- Entscheidung: Rückbau von zwei Objekten mit Leerstand über 40 %, Heizungsumstellung in sechs Zeilenbauten auf zentrale Wärmepumpen mit PV und KfW 459, keine neuen Gasheizungen; Mietwirkung je Objekt in der Vertreterversammlung vorgestellt.
- Bericht: VSME-Bericht als Teil des Geschäftsberichts, ESG-Abschnitt im Lagebericht mit dem Prüfungsverband abgestimmt.
Zu unseren Referenzen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft gehören außerdem die LEWO (Wohnungsunternehmen, Leipzig) und AOC Die Stadtentwickler. Weitere Projekte nennen wir auf Wunsch im Erstgespräch, soweit die Auftraggeber zugestimmt haben.
Was beide Fälle gemeinsam haben
Die Daten lagen vor, aber verteilt auf Messdienstleister, ERP und Aktenordner. Der größte Teil der Projektzeit floss in die Datenstrecke, nicht in den Text. Wer diese Strecke einmal aufgebaut hat, beantwortet Bank, Prüfungsverband und Gesellschafter im Folgejahr aus einer Quelle.
Ihr Fall im Erstgespräch
Schildern Sie uns Ihre Ausgangslage – Bankabfrage, Gesellschafterbeschluss, Prüfungshinweis oder Heizungsentscheidung. Wir sagen Ihnen, welches Vorgehen in vergleichbaren Fällen funktioniert hat.
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